主题：“第二套房”背后的隐秘博弈

前言

9月27日央行、中国银监会共同发布通知贷款首付款比例不得低于40%，在争论逾半月之久后，10月15日层确定了关于“第二套房”的界定。然而仍有网友评论：第二套房界定松，者仍可钻空子。

央行和银监会的房贷新政甫一推行，最吸引人也是讨论最多的，莫过于各家银行将会如何界定“第二套房”的定义。尽管四大国有银行对于房贷新政的实施细则迟迟未发，但是已经有部分银行率先确定了第二套房的房贷执行细则。

记者获悉，光大上海分行在结合了总行的有关规定后，也推出了其房贷新细则。光大上海分行对第二套房的界定采取的是以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)，而不包括借款人的家庭成员，这也就意味着夫妻二人都可以分别贷款买房。 至于借款人的第二套住房贷款，光大上海分行规定其贷款首付款比例不得低于40%，而贷款利率则按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。但是从第三套房开始，光大银行方面的要求是，每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点(例如第三套住房贷款的首付款比例不得低于42%)。其他银行方面，招行南京分行、华夏银行等也纷纷出台了各自的细则，即便是此前表示对“严格认定第二套房有一定难度”的外资行，也在考虑出台相关细则，并表示将会严格遵循相关政策。

而在层方面，对于“第二套房”的界定，定下的基调是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。具体的操作则由商业银行自行把握。

房贷新政的出台，对于楼市的影响也正在逐步体现，中瑞市场研究部研究员张丽表示，目前对于新政的出台是否能降低房价是公众最为关心的问题之一。眼下虽然从该政策本身来说，只是从需求层面上、交易成本上进行了控制，实际对于市场的影响似乎不大，但是综合来看，该政策结合加息、增税等政策，对于市场影响还是较大的。从目前来看，市场购房者心理已经开始出现了调整。而其他业内人士也表示，新政出台后，对楼市影响较大，目前很多项目的签约受到影响。只是由于近期楼市恰逢“金九银十”火爆，所以“这个影响暂时被掩盖掉了”。

陈予军 

早在9月27日，央行、中国银监会就共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。但是，关于“第二套房”究竟如何界定，却争论不断。

江苏省中行的标准是，凡是在征信系统中能查到有过房贷记录的，无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作买第二套房。同时，以家庭为考察单位的，如果其中一人已贷款买房，就被认定为第二套以上住房。招商银行(42.96,1.25,3.00%)福州分行相关人士则表示，对“第二套房”界定为以单个借贷人购房套数计算，即以家庭其他成员名义买房也不算二套房。浦发银行(54.97,2.38,4.53%)南京分行则认定，只要此前房贷已经还清，现在无论第几次申请房贷，都可以按照目前的购买第一套房优惠政策执行。

各家银行都在按照自己的理解去解读和执行“第二套房”政策。相比之下，江苏省中行对“第二套房”的界定既明确又严厉，对遏制投机炒作最有力度。而其他银行的解读基本都有漏洞可钻。

在争论逾半月之久后，10月15日，银行业部门及相关银行的知情人士证实，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。也就是说，“第二套房”最终选了一个宽松的界定方式，因为这个界定留下两大漏洞：第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成员的名义购房。第二，可以把手头的房卖掉后继续贷款买房，轮番。如此以来，房贷新政的效果必然大打折扣。

还不仅如此。无论是房贷申请人的“婚姻状况和配偶信息”还是“所贷款项用于购买第几套住房的相关信息”，都是由借款人自己填写的，银行要求“借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写”，但是，倘若借款人不如实填写银行能否及时发现？银行愿意承担这种相对高昂的信息核实成本吗？众所周知，过去向银行贷款买房，关于个人每月收入，你填写多少银行是从来不调查的，面对比月收入更复杂的婚姻状况和第几套房这样的信息，银行如何真正把好关？

房贷新政的目的是为了遏制投机，它一发布即引起市场强烈反响。而“第二套房”的界定所留下的漏洞，使得这一刚性政策变成了弹性政策，它对的抑制作用将大为减弱。

这种情形有点像当初的90平方米占70%的政策，也是由于政策出台伊始，相关概念的界定含糊不清引起巨大争议，而最终有关部门选择了以总量而不是项目来确定70%的比例，从而，使刚性政策失去威力。

这些争议反映出我们的一些政策在推出时的仓促。其实，有关部门在制定政策之初，有些问题就应该提前考虑到，任何一项政策，只有当它以刚性的面目出现时，才会真正得到遵守，一旦刚性不再，威慑力立即大减乃至消失。因此，这些政策漏洞值得有关部门认真反省，以避免再出现类似的被动局面。