主题：房贷新政之下 一次性付款分期执行将成主流？

自从央行与银监会9月底联合下发 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这给投资买房者以巨大在压力，最近有专业人士预测，分期付款形式购房将成为下一阶段购房主流。

执行标准 以“户”为单位

该政策出台后，围绕如何认定“第二套住房”的问题各方观点不一。而商业银行出于业务需要，不得不由分行出面发布“地区政策”，由此市面上有关“第二套房”认定的标准还没有明确的定论。而相关权威单位以“不再对第二套住房认定进行书面说明，具体由商业银行自己把握”的决定，让这个政策的具体细节显得更加扑朔迷离。

据《财经》杂志报道，中国工商银行上海市分行副行长张琪日前在上海召开的零售银行业论坛上透露，人行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。而中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。这意味着，不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。

专业人士分析认为，如果四大商业银行执行以“户”为单位的标准，那么一些中小银行为了抢占市场资源，可能会出台其他政策，以吸引购房者办理按揭业务，尤其是一些投资类的地产项目，在按揭过程中这方面可能会显得的比较突出。

购房市民 相当于再次加息

记者在采访中了解到，众多消费者在对这个政策强烈关注的同时，也在重新规划着自己未来的购房蓝图。“按照这个政策的相关标准，很多投资按揭购买第二套房子消费者的风险是非常大的。”一专门研究地产市场的专业人士告诉记者，此前，央行已经连续多次加息，很多通过按揭投资房产的消费者利息的压力就比较大，而央行和银监会“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍的政策，其对投资者的影响力相当于连续八次加息。

该人士说，中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48%，一年期为7.29%，一至三年期为7.47%，三至五年期为7.65%，五年以上为7.83%。同时，他还算了一笔账，如果消费者按揭20年，贷款50万，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)；而过去，所要支付的利率是6.66%(7.83%×0.85倍)，两种途径买房最终的还款结果却完全不同，两者之间相差十多万元，这个部分实际上就是增加的利息。

专业人士 分期付款将成主流

“根据新规定，按揭买房首付提高了，利息增加了，对于很多投资者而言，在这种形式下投资房产，风险相对增大了很多，如果每年房子的涨幅在10%，投资一套房子只能算保本。”一专业人士告诉记者，新的政策调控之下，一次性付款分期付，将成为下一阶段投资买房的主流。

通过按揭炒房获取利润有放大效应。很多炒房者买房子只投入最多三分之一的成本，就可以赚取利润一分不少，风险相对较小，现在一方面是买第二套房子提高首付款，另一方面是按揭贷款利率的增加，投入很大的成本，资金的回报就显得比较低，在这种形式下，选择一次性付款分期付，将是一种比较理想的投资房产的途径。“一次性付款，分期付”的房产投资模式，可以规避贷款利息，也不受提高首付的约束，大大降低了投资者的风险，同时，这种消费方式也是开发商比较欢迎的，这种模式为开发商节约了办理按揭的程序，加快了资金到账的速度。

办理的途径也比较简单，一般情况是消费者在买房时先付一部分，等到房子封顶之后再付一部分，最后交房时连同其他费用一次付清。只要消费者在买房的过程中与开发商协商好付款的时间，并且写进购房合同，就宣布整个购房过程已经结束。“这种购房模式一般情况下还是比较受开发商欢迎的。”该人士认为，如果消费者采用按揭方式买房，开发商回收资金的速度比较慢，更重要的是在购房人没有还清银行按揭款之前，开发商在银行交纳的保证金是无法收回的，而采用一次性付款分期付，对开发商来说在很短的时间内就能够全部收回资金，不用等到二十年以后。