选房最让购房者头痛了：接触大量的购房信息，但它们却有真有假，一不小心就会落入开发商早已设计好的圈套；看中了几套心仪的房子，但它们都是有各自的优点，也存在不少缺陷。于是，犯难了：要是有一套十全十美的房子该多好啊！房天下将教您如何练就一双慧眼，学会衡量选房中的各种关键因素，从而找到最大程度匹配自己需求的房子。●学会四大技能●选房时看什么●自定指数巧选房●问开发商住宅性能是哪个等级●选房也要“望、闻、问、切”●购房还应优选可靠的开发商●房天下Q&A学会四大技能常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！第一大技能：学会识别广告的真实性一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的?一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。(1)学会辨认常见的虚假广告内容在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。(2)掌握对付虚假广告的招数在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，?可向该机构所在地法院提起诉讼。房天下小贴士：国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该?构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得?所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。学会四大技能常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您?招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！第一大技能：学会识别广告的真实?一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。(1)学会辨认常见的虚假广告内容在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。(2)掌握对付虚假广告的招数在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信?。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构溜在地法院提起诉讼。房天下小贴士：国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预?或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。第二大技能：学会看楼书相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。楼书一般包括以下几个方面的内容：(1)区域纵览。包括区域、生态核心等。由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位?对房屋的、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置。(2)楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、商、策划代理公司、设计施工单?、物业管理公司等。开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头；但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、商的名称。(3)位置交通。包括出行交通状况介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业仅20分钟路程”等，可能是在马路上畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与或区域的公里数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个?的位置。(4)规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。 ?楼书中这部分的文字常常是如散文诗般亦真亦幻的语言，成片堆砌的华丽词藻，令购房者颇觉如坠云雾，真假莫辨。(5)生活配套设施及周边环境。包括建筑环境、景观环境、、商场、医疗、金融、餐饮、休闲娱乐等。许多开发商常会把正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施写入楼书中进行宣传。为了让购房者对建筑环境、景观环境有直观地感知，楼书中常会运用大量图片，这些图片可能是效果图或实景图。(6)户型介绍。包括户型图、户型特质描述。户型是影响购买的关键购买驱动因素之一，因此，楼书中会不遗余力地把户型特色、户型优点“悉数”展示。 ?(7)楼盘预售或销售许可证号、售楼地址、销售电话等信息。只有手续正规、齐全，开发规程规范的楼盘才能被政府部门授予销售资格，并且要在广告中标出销售资格证号。楼盘具备了上市销售资格，日后在办理产权时出现问题的概率也比较小。(8)售价。不同的楼书会使用不同的价格概念，有些楼书标注的价格很具有诱惑力，但可能只是起价。实际售价会由楼层、朝向、户型结构等因素决定。有些销售价格是有有效期?限制，购房者一定要注意。拿到楼书，还未去楼盘实地考察前，购房者可以通过“四看”手中的楼书，对楼盘进行初步地“筛选”：(1)看楼书制作的质量、预售或销售许可证号、开发商、商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等基本信息，初步判断楼盘是否正规、开发商的实力如何，有必要可以打售楼电话进一步核实。(2)看小区整体布局图，大致能够掌握小区周边的情况，确定小区的布局是否合理，比如是否坐北朝南、视野是否开阔、绿化率是否高、居住环境是否静谧、进出小区是否便利等，这些对讲究水的购房者重要，上风上水是良宅。(3)看对规划设计、景观环境介绍的文字。规划设?理念体现了楼盘的定位，它是楼盘差异化的体现，购房者可以从中判断这种定位是否符合自己的经济实力、社会身份、生活品味。景观环境是否优雅对未来生活质量影响很大，也是衡量小区居住质量的一个重要标准，也是影响购房者考虑楼盘的因素之一。(4)看户型图，好的户型对于后期的装修和居住都将带来较大的便利。正规的户型图会明确标?尺寸，“长多少、宽多少”等一次性尺寸，而不是用“面积是多少”等面积尺寸；前者便于核实，后者核实起来就比较困难。正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是三或四条平行细线，而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。值得注意的是在一些印刷质量不够好或不规范的户型图上，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆。这关系到具体户型的采光，以及具体墙体能?拆除的实质操作性。不要忽略看整层的平面图。很多户型图上，某一单位的户型图会占到版面的70%以上，而整层的平面图则被隐藏在版面中不被注意的角落里面。看整层的平面图能够反映出各个单元的相对位置。第三大技能：学会看沙盘误区：买房时轻信沙盘，交房时却发现实景与沙盘并非完全一样……沙盘相比楼书，具有形象直观、立体感强的特点，它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是，由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现，而从前期规划到中期施工到后期交付，中间有很多不可预测的变更因素；加上沙盘制作费用比较昂贵，因此开发商很少会变更沙盘模型，这使得有些沙盘的可信度大打折扣。牢记：沙盘与建设好的实景是不可能完全一样的。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”，是必不可少的！看沙盘的时候要抓住10个要点：一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡如果楼盘销售价格很低，但是沙盘做得又十分精美，就要引起购房者的注意了！沙盘的制作成本是比较高的，一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例按工商管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。
选房最让购房者头痛了：接触大量的购房信息，但它们却有真有假，一不小心就会落入开发商早已设计好的圈套；看中了几套心仪的房子，但它们都是有各自的优点，也存在不少缺陷。于是，犯难了：要是有一套十全十美的房子该多好啊！房天下将教您如何练就一双慧眼，学会衡量选房中的各种关键因素，从而找到最大程度匹配自己需求的房子。●学会四大技能●选房时看什么●自定指数巧选房●问开发商住宅性能是哪个等级●选房也要“望、闻、问、切”●购房还应优选可靠的开发商●房天下Q&A学会四大技能常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！第一大技能：学会识别广告的真实性一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的?一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。(1)学会辨认常见的虚假广告内容在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。(2)掌握对付虚假广告的招数在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，?可向该机构所在地法院提起诉讼。房天下小贴士：国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该?构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得?所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。
学会四大技能常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您?招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！第一大技能：学会识别广告的真实?一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。(1)学会辨认常见的虚假广告内容在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。(2)掌握对付虚假广告的招数在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信?。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构溜在地法院提起诉讼。房天下小贴士：国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预?或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。
第二大技能：学会看楼书相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。楼书一般包括以下几个方面的内容：(1)区域纵览。包括区域、生态核心等。由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位?对房屋的、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置。(2)楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、商、策划代理公司、设计施工单?、物业管理公司等。开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头；但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、商的名称。(3)位置交通。包括出行交通状况介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业仅20分钟路程”等，可能是在马路上畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与或区域的公里数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个?的位置。(4)规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。 ?楼书中这部分的文字常常是如散文诗般亦真亦幻的语言，成片堆砌的华丽词藻，令购房者颇觉如坠云雾，真假莫辨。(5)生活配套设施及周边环境。包括建筑环境、景观环境、、商场、医疗、金融、餐饮、休闲娱乐等。许多开发商常会把正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施写入楼书中进行宣传。为了让购房者对建筑环境、景观环境有直观地感知，楼书中常会运用大量图片，这些图片可能是效果图或实景图。(6)户型介绍。包括户型图、户型特质描述。户型是影响购买的关键购买驱动因素之一，因此，楼书中会不遗余力地把户型特色、户型优点“悉数”展示。 ?(7)楼盘预售或销售许可证号、售楼地址、销售电话等信息。只有手续正规、齐全，开发规程规范的楼盘才能被政府部门授予销售资格，并且要在广告中标出销售资格证号。楼盘具备了上市销售资格，日后在办理产权时出现问题的概率也比较小。(8)售价。不同的楼书会使用不同的价格概念，有些楼书标注的价格很具有诱惑力，但可能只是起价。实际售价会由楼层、朝向、户型结构等因素决定。有些销售价格是有有效期?限制，购房者一定要注意。拿到楼书，还未去楼盘实地考察前，购房者可以通过“四看”手中的楼书，对楼盘进行初步地“筛选”：(1)看楼书制作的质量、预售或销售许可证号、开发商、商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等基本信息，初步判断楼盘是否正规、开发商的实力如何，有必要可以打售楼电话进一步核实。(2)看小区整体布局图，大致能够掌握小区周边的情况，确定小区的布局是否合理，比如是否坐北朝南、视野是否开阔、绿化率是否高、居住环境是否静谧、进出小区是否便利等，这些对讲究水的购房者重要，上风上水是良宅。(3)看对规划设计、景观环境介绍的文字。规划设?理念体现了楼盘的定位，它是楼盘差异化的体现，购房者可以从中判断这种定位是否符合自己的经济实力、社会身份、生活品味。景观环境是否优雅对未来生活质量影响很大，也是衡量小区居住质量的一个重要标准，也是影响购房者考虑楼盘的因素之一。(4)看户型图，好的户型对于后期的装修和居住都将带来较大的便利。正规的户型图会明确标?尺寸，“长多少、宽多少”等一次性尺寸，而不是用“面积是多少”等面积尺寸；前者便于核实，后者核实起来就比较困难。正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是三或四条平行细线，而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。值得注意的是在一些印刷质量不够好或不规范的户型图上，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆。这关系到具体户型的采光，以及具体墙体能?拆除的实质操作性。不要忽略看整层的平面图。很多户型图上，某一单位的户型图会占到版面的70%以上，而整层的平面图则被隐藏在版面中不被注意的角落里面。看整层的平面图能够反映出各个单元的相对位置。
第三大技能：学会看沙盘误区：买房时轻信沙盘，交房时却发现实景与沙盘并非完全一样……沙盘相比楼书，具有形象直观、立体感强的特点，它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是，由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现，而从前期规划到中期施工到后期交付，中间有很多不可预测的变更因素；加上沙盘制作费用比较昂贵，因此开发商很少会变更沙盘模型，这使得有些沙盘的可信度大打折扣。牢记：沙盘与建设好的实景是不可能完全一样的。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”，是必不可少的！看沙盘的时候要抓住10个要点：一看楼盘销售价格和沙盘体现的楼盘品质是否平衡如果楼盘销售价格很低，但是沙盘做得又十分精美，就要引起购房者的注意了！沙盘的制作成本是比较高的，一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。二看沙盘上是否注明“模型”或“效果图”字样及模型比例按工商管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。
选房最让购房者头痛了：接触大量的购房信息，但它们却有真有假，一不小心就会落入开发商早已设计好的圈套；看中了几套心仪的房子，但它们都是有各自的优点，也存在不少缺陷。于是，犯难了：要是有一套十全十美的房子该多好啊！房天下将教您如何练就一双慧眼，学会衡量选房中的各种关键因素，从而找到最大程度匹配自己需求的房子。
●学会四大技能
●选房时看什么
●自定指数巧选房
●问开发商住宅性能是哪个等级
●选房也要“望、闻、问、切”
●购房还应优选可靠的开发商
●房天下Q&A
学会四大技能
常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！
第一大技能：学会识别广告的真实性
一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的?一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。
房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。
(1)学会辨认常见的虚假广告内容
在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：
广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。
把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。
(2)掌握对付虚假广告的招数
在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。
一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。
在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。
最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。
如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，?可向该机构所在地法院提起诉讼。
房天下小贴士：
国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：
第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该?构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得?所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。
第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。
学会四大技能
常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。房天下教您?招，琢磨明白了就可以胸有成竹地选房啦！
第一大技能：学会识别广告的真实?
一项最新的调查显示：90%以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视；但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50%以上都是和虚假广告有关。
房天下小贴士：各位购房者在“乱花见欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。
(1)学会辨认常见的虚假广告内容
在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：
广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。
把商业、、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。
(2)掌握对付虚假广告的招数
在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信?。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。
一定要去现场实地考察，核实广告中的内容；可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。
在签合同之前或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。
最重要的是，购房者一定要保留好的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。
如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商管理、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构溜在地法院提起诉讼。
房天下小贴士：
国家工商管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为：
第6条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预?或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第7条：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
第10条：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第11条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第12条：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
第13条：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
第14条：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第15条：房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
第16条：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有或者的承诺。
第18条：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、等事项的承诺。
第二大技能：学会看楼书
相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。
楼书一般包括以下几个方面的内容：
(1)区域纵览。包括区域、生态核心等。
由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位?对房屋的、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置。
(2)楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、商、策划代理公司、设计施工单?、物业管理公司等。
开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头；但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、商的名称。
(3)位置交通。包括出行交通状况介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。
有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业仅20分钟路程”等，可能是在马路上畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。
楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与或区域的公里数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个?的位置。
(4)规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。
?楼书中这部分的文字常常是如散文诗般亦真亦幻的语言，成片堆砌的华丽词藻，令购房者颇觉如坠云雾，真假莫辨。
(5)生活配套设施及周边环境。包括建筑环境、景观环境、、商场、医疗、金融、餐饮、休闲娱乐等。
许多开发商常会把正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施写入楼书中进行宣传。为了让购房者对建筑环境、景观环境有直观地感知，楼书中常会运用大量图片，这些图片可能是效果图或实景图。
(6)户型介绍。包括户型图、户型特质描述。
户型是影响购买的关键购买驱动因素之一，因此，楼书中会不遗余力地把户型特色、户型优点“悉数”展示。
?(7)楼盘预售或销售许可证号、售楼地址、销售电话等信息。
只有手续正规、齐全，开发规程规范的楼盘才能被政府部门授予销售资格，并且要在广告中标出销售资格证号。楼盘具备了上市销售资格，日后在办理产权时出现问题的概率也比较小。
(8)售价。
不同的楼书会使用不同的价格概念，有些楼书标注的价格很具有诱惑力，但可能只是起价。实际售价会由楼层、朝向、户型结构等因素决定。有些销售价格是有有效期?限制，购房者一定要注意。拿到楼书，还未去楼盘实地考察前，购房者可以通过“四看”手中的楼书，对楼盘进行初步地“筛选”：
(1)看楼书制作的质量、预售或销售许可证号、开发商、商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等基本信息，初步判断楼盘是否正规、开发商的实力如何，有必要可以打售楼电话进一步核实。
(2)看小区整体布局图，大致能够掌握小区周边的情况，确定小区的布局是否合理，比如是否坐北朝南、视野是否开阔、绿化率是否高、居住环境是否静谧、进出小区是否便利等，这些对讲究水的购房者重要，上风上水是良宅。
(3)看对规划设计、景观环境介绍的文字。
规划设?理念体现了楼盘的定位，它是楼盘差异化的体现，购房者可以从中判断这种定位是否符合自己的经济实力、社会身份、生活品味。
景观环境是否优雅对未来生活质量影响很大，也是衡量小区居住质量的一个重要标准，也是影响购房者考虑楼盘的因素之一。
(4)看户型图，好的户型对于后期的装修和居住都将带来较大的便利。
正规的户型图会明确标?尺寸，“长多少、宽多少”等一次性尺寸，而不是用“面积是多少”等面积尺寸；前者便于核实，后者核实起来就比较困难。
正规的户型图上，和一般的墙相比，窗的表示是三或四条平行细线，而钢筋结构墙的表示则是粗黑的实线。值得注意的是在一些印刷质量不够好或不规范的户型图上，细密线的窗就可能会和粗黑的钢筋墙混淆。这关系到具体户型的采光，以及具体墙体能?拆除的实质操作性。
不要忽略看整层的平面图。很多户型图上，某一单位的户型图会占到版面的70%以上，而整层的平面图则被隐藏在版面中不被注意的角落里面。看整层的平面图能够反映出各个单元的相对位置。
第三大技能：学会看沙盘
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误区：买房时轻信沙盘，交房时却发现实景与沙盘并非完全一样……
沙盘相比楼书，具有形象直观、立体感强的特点，它能够从宏观上展示楼盘的布局、环境。但是，由于沙盘更多是开发商初期设计方案的一种体现，而从前期规划到中期施工到后期交付，中间有很多不可预测的变更因素；加上沙盘制作费用比较昂贵，因此开发商很少会变更沙盘模型，这使得有些沙盘的可信度大打折扣。
牢记：
沙盘与建设好的实景是不可能完全一样的。针对沙盘模型“多看”、“多问”、“施工现场多勘测”，是必不可少的！
看沙盘的时候要抓住10个要点：
如果楼盘销售价格很低，但是沙盘做得又十分精美，就要引起购房者的注意了！沙盘的制作成本是比较高的，一个高档楼盘的沙盘要花掉几十万的制作费用，这说明了沙盘的制作质量与楼盘的品质是存在某种关联性的。
按工商管理机关的要求，开发商使用模型时，必须注明“模型”或“效果图”等字样，这条规定的潜台词是：沙盘模型仅供参考。看沙盘的比例尺寸，除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作，还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸。购房者可大概计算出楼间距等。