主题：写字楼大揭秘

写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的率，近年来成为了广大客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大，总价很高，并且变现期长，对于个人来说就更需要理性和专业的分析。今天新北京楼市要奉献给大家的购房讲堂就是教您如何写字楼物业。

七招教您写字楼

第一招：计算年

在准备写字楼之前，应该首先计算该盘的年，合适则具有价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×１5年＝房产购买价”。若物业年收益×１5年大于购房款，则表明该项目尚具价值。

第三招：注重档次形象

个人写字楼时，要瞄准客户群来。作为企业，选择写字楼的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果，建议选择那些最小的租客也需要大约500-1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求者有很高的支付能力。如果那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。

第四招：关注品质

因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合。

第五招：周边自然景观及

如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

第六招：选择好的物业公司

作为型物业，写字楼、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里。因此选择某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。最好选择国际性的物管公司。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。

 

第七招：如何办理租赁手续

者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

第七招：如何办理租赁手续

者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

二、在按揭方面，纯写字楼项目，除在边缘地区的项目，或项目本身档次一般，其他大多单价都在1.5万元／平方米以上，而按揭贷款多六成以下，因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。在利率方面，写字楼要高于住宅近1%的利率。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占额的20%左右。

三、写字楼与住宅都具有功能，但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于，住宅是一种“生活资料”而写字楼是一种“生产资料”。当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。这样不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

支招

切忌盲目

北京某房地产经纪有限公司写字楼策划部高级策划经理分析说，中小者要有成熟的心理，不能盲目，对自己的能力有客观的评估，不把的鸡蛋放在一个篮子里面，尽量降低风险，客观看待市场。同时，对自身的财务能力有正确的评估，对有明确的预期，用正确的心态看待市场的涨跌和波动。